Средняя стоимость квадратного метра жилья в Ростове на начало июня 2015 года

Анализ  рынка недвижимости г. Ростов-на-Дону по состоянию на начало июня  2015 года. Подчеркиваю, что в обзоре указана СРЕДНЯЯ цена за квадратный метр (средняя стоимость жилья),  по которой совершается сделка. Кроме того, начиная с февраля 2014 года, я начинаю публиковать в аналитическом обзоре не только среднюю цену,  по которой совершается сделка, но и среднюю цену по которой в текущем месяце выставляют свое жилье собственники. Таким образом, в обзоре первое число – цена продажи, число в скобках – цена  по которой в текущем месяце выставляют на продажу жилье собственники. Пояснение по разбивке жилья на категории:

Строительная отделка – новые дома,  введенные в эксплуатацию, без какого либо ремонта (т.е. черновая стяжка, голые стены (если есть), электроразводка до счетчика, канализационные стояки).

Новое жилье – высотные дома,  построенные в период с 1970х годов, по настоящее время с выполненным ремонтом. По этой категории жилья самый большой разбег цен.

Хрущевский фонд – пятиэтажные дома,  построенные в период правления Н.С. Хрущева, либо пятиэтажные дома,  построенные позже, но по проектам таких домов.

Сталинки – дома построенные в период правления И.В. Сталина (с 1930х годов до 1950х годов).

Старый фонд – дома построенные до 1930х годов.

Центральный район.

Строительная отделка –  70  т.р./м2 (72,8 т.р./м2).  Падение стоимости жилья по сравнению с предыдущим месяцем на 26,4 %.

1к.кв. (45м2-55 м2)=3300 т.р. -4100 т.р.

2к.кв. (60м2-75 м2)=4300 т.р-5500 т.р.

3к. кВ. (80м2-120 м2)=5800 т.р. -8800 т.р.

Новое жилье – 75 т.р./м2  (77,8  т.р./м2). Падение  стоимости жилья по сравнению с предыдущим месяцем на 25,9 %.

1к.кв. (37 м2-40 м2)=2900 т.р. -3200 т.р.

2к.кв. (52м2-60м2)=4000 т.р. -4700 т.р.

3к.кв. (64 м2-90м2)=5000 т.р. -7000 т.р.

Хрущевский фонд –65 т.р./м2 (67,2 т.р./м2).  Падение  стоимости жилья по сравнению с предыдущим месяцем на 17 %.

1к.кв. (32 м2)=2200 т.р.

2к.кв. (45м2)=3200 т.р.

3к.кв. (55м2-62 м2)=3700—4200 т.р.

Сталинки –62 т.р./м2 (64 т.р./м2). Падение стоимости жилья по сравнению с предыдущим месяцем на 25 %.

Старый фонд – 43 т.р./м2 (45,6 т.р./м2). Падение стоимости жилья по сравнению с предыдущим месяцем на 21,4 %.

Комсомольская пл., Рабочий городок, Новое поселение

Строительная отделка –70 т.р./м2 (71,6  т.р./м2). Без изменений.

1к.кв. (45м2-55 м2)=3200 т.р. -3900 т.р.

2к.кв. (60м2-75 м2)=4200 т.р-5300 т.р.

3к. кВ. (80м2-120 м2)=5600 т.р. -8500 т.р.

Новое жилье – 73 т.р./м2 (75,8 т.р./м2). Без изменений.

1к.кв. (37 м2-40 м2)=2800 т.р. -3000 т.р.

2к.кв. (52м2-60м2)=3900 т.р. -4500 т.р.

3к.кв. (64 м2-90м2)=4800 т.р. -6800 т.р.

Хрущевский фонд –68 т.р./м2 (70,3 т.р./м2). Падение стоимости жилья по сравнению с предыдущим месяцем на 15,2 %.

 

1к.кв. (32 м2)=2200 т.р.

2к.кв. (45м2)=3200 т.р.

3к.кв. (55м2-62 м2)=3850 т.р. -4400 т.р.

Сталинки –70 т.р/м2 (78 т.р./м2). Рост стоимости жилья по сравнению с предыдущим месяцем на 26 %.

Старый фонд – 48 т.р./м2. Без изменений.

РИЖТ, пл. Ленина, ул. Ленина

Строительная отделка – 62 т.р./м2 (64,4 т.р./м2). Без изменений.

1к.кв. (45м2-55 м2)=2900 т.р. -3600 т.р.

2к.кв. (60м2-75 м2)=3900 т.р-4900 т.р.

3к. кВ. (80м2-120 м2)=5200 т.р. -7700 т.р.

Новое жилье –70 т.р./м2 (72,5  т.р./м2). Падение  стоимости жилья по сравнению с предыдущим месяцем на 8,7 %.

1к.кв. (37 м2-40 м2)=2600 т.р. -2900 т.р.

2к.кв. (52м2-60м2)=3800 т.р. -4400 т.р.

3к.кв. (64 м2-90м2)=4600 т.р. -6500 т.р.

Хрущевский фонд –70 т.р./м2 (73,9 т.р./м2). Рост стоимости жилья по сравнению с предыдущим месяцем на 9 %.

1к.кв. (32 м2)=2300 т.р.

2к.кв. (45м2)=3300 т.р.

3к.кв. (55м2-62 м2)=4000 т.р. -4600 т.р.

Сталинки –56 т.р. (59,5 т.р./м2). Без изменений.

Сельмаш, Нахичевань

Строительная отделка – 84 т.р./м2 (86,3 т.р./м2). Без изменений.

1к.кв. (45м2-55 м2)=3800 т.р. -4700 т.р.

2к.кв. (60м2-75 м2)=5100 т.р-6400 т.р.

3к. кВ. (80м2-120 м2)=6800 т.р. -10000 т.р.

Новое жилье – 70 т.р./м2 (72,1  т.р./м2). Падение стоимости жилья по сравнению с предыдущим месяцем на 6,1 %.

1к.кв. (37 м2-40 м2)=2600 т.р. -2800 т.р.

2к.кв. (52м2-60м2)=3700 т.р. -4300 т.р.

3к.кв. (64 м2-90м2)=4600 т.р. -6500 т.р.

Хрущевский фонд –65 т.р./м2 (68,7 т.р./м2). Падение  стоимости жилья по сравнению с предыдущим месяцем на 4,8 %.

1к.кв. (32 м2)=2200 т.р.

2к.кв. (45м2)=3100 т.р.

3к.кв. (55м2-62 м2)=3800 т.р. -4250 т.р.

Сталинки – 80 т.р./м2 (85 т.р./м2). Без изменений

Старый фонд – 40 т.р./м2 (44,34 т.р./м2). Без изменений.

СЖМ

Строительная отделка – 60 т.р./м2 (63,3 т.р./м2). Без изменений.

1к.кв. (45м2-55 м2)=2800 т.р. -3400 т.р.

2к.кв. (60м2-75 м2)=3700 т.р-4700 т.р.

3к. кВ. (80м2-120 м2)=5000 т.р. -7500 т.р.

Новое жилье – 65 т.р./м2 (69.р./м2). Рост стоимости жилья по сравнению с предыдущим месяцем на 7,2 %.

1к.кв. (37 м2-40 м2)=2500 т.р. -2700 т.р.

2к.кв. (52м2-60м2)=3500 т.р. -4100 т.р.

3к.кв. (64 м2-90м2)=4400 т.р. -6200 т.р.

Хрущевский фонд – 55 т.р./м2 (56,5 т.р./м2). Без изменений.

1к.кв. (32 м2)=1800 т.р.

2к.кв. (45м2)=2500 т.р.

3к.кв. (55м2-62 м2)=3100 т.р. -3500 т.р.

Чкаловский р-он

Строительная отделка – 42 т.р./м2 (43,1 т.р./м2). Нет вариантов.

1к.кв. (45м2-55 м2)=1900 т.р. -2300 т.р.

2к.кв. (60м2-75 м2)=2550 т.р-3200 т.р.

3к. кВ. (80м2-120 м2)=3400 т.р. -5100 т.р.

Новое жилье – 58 т.р./м2 (60 т.р./м2). Падение стоимости жилья по сравнению с предыдущим месяцем на 3,5 %.

1к.кв. (37 м2-40 м2)=2200 т.р. -2400 т.р.

2к.кв. (52м2-60м2)=3100 т.р. -3600 т.р.

3к.кв. (64 м2-90м2)=3800 т.р. -5400 т.р.

Хрущевский фонд – 53 т.р./м2 (54,4 т.р./м2). Без изменений.

1к.кв. (32 м2)=1800 т.р.

2к.кв. (45м2)=2500 т.р.

3к.кв. (55м2-62 м2)=2900 т.р. -3400 т.р.

Темерник

Строительная отделка – 44 т.р./м2. (48,2 т.р./м2). Нет вариантов.

1к.кв. (45м2-55 м2)=2100 т.р. -2600 т.р.

2к.кв. (60м2-75 м2)=2800 т.р-3600 т.р.

3к. кВ. (80м2-120 м2)=3800 т.р. -5700 т.р.

Новое жилье – 51 т.р./м2 (52,6 т.р./м2). Без изменений.

1к.кв. (37 м2-40 м2)=2000 т.р. -2100 т.р.

2к.кв. (52м2-60м2)=2700 т.р. -3100 т.р.

3к.кв. (64 м2-90м2)=3300 т.р. -5600 т.р.

Александровка

Строительная отделка –71 т.р./м2 (75 т.р./м2). Без изменений.

1к.кв. (45м2-55 м2)=3300 т.р. -4100 т.р.

2к.кв. (60м2-75 м2)=4500 т.р-5500 т.р.

3к. кВ. (80м2-120 м2)=6000 т.р. -9000 т.р.

Новое жилье –80  т.р./м2 (86,3 т.р./м2). Рост  стоимости жилья по сравнению с предыдущим месяцем на 27 %.

1к.кв. (37 м2-40 м2)=3000 т.р. -3400 т.р.

2к.кв. (52м2-60м2)=4400 т.р. -5100 т.р.

3к.кв. (64 м2-90м2)=5500 т.р. -7700 т.р.

Хрущевский фонд –70 т.р./м2 (75 т.р./м2). Рост стоимости жилья по сравнению с предыдущим месяцем на 29 %.

1к.кв. (32 м2)=2400 т.р.

2к.кв. (45м2)=3300 т.р.

3к.кв. (55м2-62 м2)=4100 т.р. -4600 т.р.

ЗЖМ

Строительная отделка – 55 т.р./м2 (57,5 т.р./м2). Рост стоимости жилья по сравнению с предыдущим месяцем на 6 %.

1к.кв. (45м2-55 м2)=2500 т.р. -3100 т.р.

2к.кв. (60м2-75 м2)=3400 т.р-4200 т.р.

3к. кВ. (80м2-120 м2)=4500 т.р. -6800 т.р.

Новое жилье –64 т.р./м2 (66 т.р./м2). Без изменений.

1к.кв. (37 м2-40 м2)=2400 т.р. -2700 т.р.

2к.кв. (52м2-60м2)=3200 т.р. -4100 т.р.

3к.кв. (64 м2-90м2)=4400 т.р. -6000 т.р.

Хрущевский фонд –60 т.р./м2 (63 т.р./м2). Рост стоимости жилья по сравнению с предыдущим месяцем на 6 %.

1к.кв. (32 м2)=2000 т.р.

2к.кв. (45м2)=2800—3000 т.р.

3к.кв. (55м2-62 м2)=3400 т.р. -3900 т.р.

Стройгородок, Каменка, Военвед, Болгарстрой

Строительная отделка – 50 т.р./м2. Без изменений.

Новое жилье –68 т.р./м2 (70,3  т.р./м2). Без изменений.

1к.кв. (37 м2-40 м2)=2600 т.р. -2800 т.р.

2к.кв. (52м2-60м2)=3600 т.р. -4200 т.р.

3к.кв. (64 м2-90м2)=4500 т.р. -6300 т.р.

Хрущевский фонд – 55 т.р./м2 (58,7 т.р./м2). Падение стоимости жилья по сравнению с предыдущим месяцем на 9,2 %

1к.кв. (32 м2)=1900 т.р.

2к.кв. (45м2)=-2600 т.р.

3к.кв. (55м2-62 м2)=3200 т.р. -3600 т.р.

 

Анализ рынка недвижимости с привязкой по районам  и категориям жилья выглядит следующим образом:

Началось предсказанное мной, хотя и запоздалое, снижение цен на недвижимость.  По-прежнему новых вариантов квартир выставляется очень мало. Предлагать покупателям практически нечего. Да и самих покупателей практически нет. Рынок недвижимости находится в стагнации. Рекламные телефоны молчат. Снижение ставки ипотечного кредитования фактически не исправило ситуации на рынке недвижимости. Приближается лето. Те из россиян кто имеет такую возможность, готовится к отдыху, у кого нет такой возможности, о покупке жилья тем более не задумываются. В этой ситуации те из собственников недвижимости, кто действительно хочет продать свою квартиру,  начинают снижать цены. Квартиры же с повышающейся ценой зависнут на рынке до октября – ноября 2015 года. Если вернуться к рассмотрению динамики цен то можно сказать, что там,  где цены остались без изменений – просто новых вариантов практически нет. Там где наблюдается рост цен (Александровка и ЗЖМ) это связано с небольшим количеством новых вариантов, собственники которых просто не «в теме» динамики  рынка и выставили квартиры,  по завышенной цене ориентируясь на предыдущие месяца.

Как же продавать в сложившейся ситуации??? Могу сказать, что и снижение цен помогает не особенно сильно. Начинает прослеживаться тенденция к заключению собственниками жилья возмездных договоров с риелторами. Что это значит? Собственники жилья (а не покупатели, как было раньше в Ростове) начинают  платить комиссионное вознаграждение риелторам (как это распространено по всей России). Как это может помочь продаже квартиры? Очень просто – в нынешних условиях изменился покупатель. И он (покупатель) уже не желает оплачивать всю сумму комиссионного вознаграждения (3%-5%) от стоимости жилья. Когда же часть комиссии берет на себя продавец (1,5%-2,5%), то такие квартиры продаются значительно быстрее. Еще раз повторяю, такая практика распространена по всей России. Я считаю это справедливым, ведь помощь риелтор оказывается как покупателю, так и продавцу. Те из собственников кто смог сообразить это быстрее других, быстрее смогут решить свои проблемы. На этом хочу завершить свой аналитический обзор.

Надеюсь, был Вам полезен. С уважением Алексей АлексеевичJ

♦  Рубрика: Аналитика.