Договор эксклюзивного обслуживания. Что это такое? И кому выгодно?

Любой челок редко, когда покупает или продает квартиру более 1-2 раз в жизни. В связи с этим специальные знания в области недвижимости ему особо и не нужны. Все, что не понятно, в вопросах купли – продажи недвижимости, должны разъяснять риелторы. В этой статье я хочу коснуться вопросов продажи квартиры, а конкретнее договора эксклюзивного обслуживания. Это связано с тем, что большинство продавцов недвижимости не знают, что же такое, так называемый «эксклюзив», либо понимают это превратно.

Так что же такое договор эксклюзивного обслуживания и кому он выгоден? Давайте разбираться…

На бумаге, как правило, все выглядит просто замечательно: агентство недвижимости (АН) обязуется продать вашу квартиру по максимально возможной цене и в указанный вами срок, причем все расходы, связанные с рекламой и продвижением объекта в Интернете берет на себя АН. В свою очередь собственник недвижимости обязуется только в одном – не продавать свою квартиру через другие АН.

Что же это значит?

В том случае, когда квартира выставляется собственником через «Адресат» (информация о продаваемой квартире есть во всех крупных АН города) специально квартирой никто не занимается. Технические характеристики квартиры вносятся в базы данных АН и все! Придет покупатель с запросом под данную квартиру – ему будет предложен данный вариант, а специально рекламировать такую квартиру никто не будет. Кроме этого первоначально на собственника квартиры обрушится вал звонков с вопросами о квартире, создавая ложное ощущения ценности выставленной на продажу недвижимости. Однако, как правило, это не так. Первоначально звонки идут от риелторов для уточнения технических характеристик квартиры для внесения их в базу данных агентства. После этого, если стоимость продаваемой недвижимости завышена (а такое можно сказать о 95% выставленного на продажу жилья) интерес к квартире падает на срок от 3 до 5 месяцев. Исключения составляют случаю продажи недвижимости в супер престижном месте.

Далее, когда человек продает недвижимость, он хочет решить какие то свои проблемы – любо жилищные, либо материальные, либо какие то еще. Продавая квартиру слишком долго, собственник рискует потерять в деньгах.

Продавать квартиру более 3 месяцев достаточно тяжело: приходится общаться с большим количеством совершенно незнакомых людей, которые кроме всего прочего настроены и действуют против продавца недвижимости (покупатели и риелторы, представляющие интересы покупателей – с целью снижения стоимости недвижимости). Как видим, продавать квартиру без помощи профессионалов представляющих ваши интересы психологически очень тяжело.

Что происходит в случае заключения договора эксклюзивного обслуживания?

Собственник жилья общается ТОЛЬКО с 1 риелтором, представляющим ЕГО ИНТЕРЕСЫ, а не интересы покупателей. Этому агенту выгодней продать квартиру по максимально возможно высокой цене, т.к. он получит не только % от проданной квартиры, но и премию от руководства АН за заключенный договор эксклюзивного обслуживания. Кроме того, агент заключивший «эксклюзив» берет на себя обязательство прорекламировать предлагаемый к продаже объект в других АН и соответственно все общение с другими риелторами. Одними и теми же, надоевшими вопросами продавца недвижимости уже никто не беспокоит. Квартира будет показываться только реальным покупателям.

Реклама «эксклюзивной» квартиры стоит в любом АН на первом месте, она постоянно обновляется. Кроме того, АН занимающееся «эксклюзивной» квартирой берет на себя расходы, связанные с изготовлением и размещением наружной рекламы объекта недвижимости (плакаты, баннеры, растяжки, листовки и т.п.). Отклик по такой рекламе действительно очень большой!

Таким образом казалось бы договор эксклюзивного обслуживания скорее благо, как для риелтора (данный объект продается только через него и он гарантированно получает повышенную зарплату при продаже недвижимости) так и для собственника жилья (его недвижимость рекламируется очень активно и в соответствии с условиями заключенного договора будет продана максимально дорого и в указанный в договоре срок).

Однако не все так просто как кажется на бумаге, и как рассказывает подавляющее большинство риелторов.

Ниже я расскажу о подводных камнях договора эксклюзивного обслуживания.

1. В соответствии с условиями заключенного договора объект  (недвижимость) в указанный собственником срок по максимально ВОЗМОЖНОЙ цене. Это значит, что риелтор сразу предложит продавцу квартиры продать квартиру по рыночной цене (в случае престижного местонахождения объекта) или ниже рыночной стоимости объекта (при небольшом сроке заключенного договора). Снижение стоимости относительно рыночной цены делается для, того чтобы получить преимущество перед альтернативными предложениями, если иных преимуществ у «эксклюзивного» жилья нет.
2. Количество заключенных АН договоров  эксклюзивного обслуживания повышает рейтинг агентства. Поэтому менеджеры АН требуют от агентов заключения как можно большего количества договоров эксклюзивного обслуживания. Продажа обычной, средней квартиры является сложной, трудоемкой работой. Поэтому, выполняя требования руководства, риелторы часто заключают «эксклюзив» для галочки. Продалась квартира сама собой – просто замечательно!!! Не продалась – срок «эксклюзива» закончился и все. А когда начинаешь общаться, с таким собственником жилья, на предмет заключения договора эксклюзивного обслуживания слышишь один и тот же ответ «Эксклюзив заключать не буду. Негативный опыт с предыдущим риелтором».

Как же избежать этого? При заключении договора требуйте, чтобы агент занимающийся продажей вашей квартиры периодически отчитывался перед вами о том, что делается для продажи вашей недвижимости, результаты и рекомендации по продаже. Если же вы считаете, что риелтор недостаточно занимается вашей недвижимостью, смело расторгайте договор. Это можно сделать заказным письмом на адрес АН.

1. Тут возникает еще один подводный камень таких договоров. В некоторых АН в тексте договора эксклюзивного обслуживания прописываются штрафные санкции к собственнику жилья в случае досрочного расторжения договора. НЕ ПОДПИСЫВАЙТЕ ТАКИХ ДОГОВОРОВ!!! При заключении такого договора риелтор может особо не напрягаться, а предложить выставить квартиру по заниженной цене. Конечно, зарплата будет меньше, однако квартира будет продана быстрее. Если же собственник не соглашается с предложенной ценой и хочет расторгнуть договор на основании того, что агент фактически не занимается продвижением и рекламой объекта, то к такому собственнику могут быть применены штрафные санкции L

Каков же вывод?

Недвижимость, продаваемая риелтором заключившим договор эксклюзивного обслуживания, действительно будет продана быстрее и за максимально возможную цену, но только если это будет профессионал, действительно занимающийся продажей вашей квартиры. Как же выяснить, что же за риелтор предлагает вам заключить «эксклюзив»? К сожалению универсального рецепта нет L Внимательно читайте текст предлагаемого договора. Общайтесь с риелтором, Живое общение может сказать о человеке очень многое.

Вот и все! Надеюсь, моя статья была вам полезна.