Как купить квартиру в новостройке?

«…Ростовский предприниматель задержан по подозрению в обмане дольщиков на 85 млн.  рублей.  В Ростове пятеро обманутых дольщиков умерли, так и не дожив до сдачи жилья…» — Это часть статьи из газеты «Аргументы и факты» от 21 марта 2014 года.

Так все же, как купить квартиру в новостройке и не оказаться в числе тех самых обманутых дольщиков? И есть ли другие подводные камни при покупке квартиры в новостройке?  Именно об этом мы  и поговорим в этой статье.

Давайте разберемся, чем же прельщают квартиры в новостройках, приобретенные напрямую у строительных кампаний. Прежде всего,  это НОВОЕ  жилье, с нейтральной энергетикой. Новые коммуникации, а значит,  сделав ремонт по СВОЕМУ вкусу, можно будет не думать о капитальном ремонте лет  10. Кроме того, современное жилье отличается большей площадью и более удобными планировками, чем дома построенные в прошлом веке.  Как правило, все новостройки имеют достаточно высокую стоимость, а значит,  приобретя квартиру в таком доме, можно рассчитывать на определенные социальный статус соседей. Это только основные причины, по которым многие клиенты хотели бы приобрести жилье в новостройках.

Учитывая то, что бизнес, связанный с постройкой жилых домов,  является довольно прибыльным, множество строительных кампаний предлагают свои услуги по возведению жилья. Однако далеко не всем удается построить и сдать в срок качественное жилье.  Как же не оказаться в числе тех обманутых дольщиков, о которых шла речь в начале статьи?

1. Хорошая репутация строительной кампании «бренд» .
2. Длительный срок работы на строительном рынке.
3. Соблюдение сроков застройки.
4. Количество построенных объектов (чем больше – тем лучше).
5. Важным показателем крепкой и уверенно стоящей на ногах строительной компании говорит продолжение строительства и сдачи своих объектов в период экономического кризиса.

Информация о застройщике должна содержать:

1. Фирменное наименование застройщика, место нахождение — для застройщика юридического лица. ФИО, место жительства – для застройщика индивидуального предпринимателя.  Режим работы застройщика.
2. Государственная регистрация застройщика.
3. Сведения об учредителях (участниках) застройщика.
4. Сведения о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации.
5. Сведения о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
6.  Сведения о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

При приобретении квартиры в новостройке клиент заключает со строительной компанией договор долевого участия. Это значит, что в обмен на внесение определенной денежной суммы покупатель имеет право на долю (квартиру) в строящемся жилом доме. Есть ли подводные камни в договорах долевого участия? Конечно есть! 🙂

1. В большинстве договоров долевого участия отсутствует пункт о том, что застройщик обязуется не повышать стоимость квадратного метра в процессе строительства.  По возможности требуйте включения такого пункта в договор. Соответственно отсутствие данного пункта может привести к дополнительным непредвиденным расходам.
2. Бывает и так, что квартиры по проекту не имеющие балкона в процессе строительства здания им обзаводятся, а квартиры с балконом могут получить еще и лоджию, если это позволяет проект, расположение дома и др. факторы. А ведь это увеличение общей площади квартиры не предусмотренное договором! И как следствие – возможное увеличение стоимости вашего жилья. Поэтому при заключении договора долевого строительства обсудите такую возможность.

Заключив договор с застройщиком, в случае возникновения какой либо нештатной ситуации, вы всегда можете, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию продать свою долю любому другому желающему. Это оформляется риелторскими конторами договором уступки права требования. Таким образов вы ничего не теряете, а как правило даже оказываетесь в плюсе.

Прежде, чем подписывать договор долевого участия и вносить деньги, внимательно проверьте всю документацию у застройщика. Причем застройщик ОБЯЗАН предоставить вам все запрашиваемые вами документы.  Какие документы должны быть?

1. Разрешение на строительство многоэтажного жилого дома.
2. Технико- экономическое обоснование проекта строительства многоэтажного жилого дома.
3. Заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом.
4. Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения.
5. Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (Свидетельство о праве собственности на земельный участок либо договор аренды, договор субаренды, договор безвозмездного срочного пользования земельным участком).

Это основные положения,  которые необходимо соблюдать при покупке недвижимости в новостройке. И в то же время лично я считаю, что покупка квартиры в новостройке остается рискованным делом. Объясню почему. В настоящее время строительство жилых многоквартирных домов регламентируется ФЗ № 214 от 30.12.2004 года. Однако хочу заметить, что данный закон не гарантирует дольщикам возведения строящегося здания.  Данный закон лишь регламентирует взаимоотношения застройщика и дольщиков и устанавливает необходимые документы и условия необходимые застройщику для получения разрешения на строительство. Поэтому в  случае банкротства, либо какого,  либо иного непредвиденного обстоятельства потенциальные покупатели рискуют остаться и без денег и без квартир. О грядущих изменениях в законодательстве связанном с возведением новостроек можно прочитать в статье «Рынок долевого строительства. Чего ждать?».

Кроме этого, жители Ростова на Дону отлично знают какие ненадежные грунты в Ростове. По  хорошему,  дом после постройки должен выстояться года 2-3, дать усадку и только после этого будет видно качество постройки. В противном случае вы рискуете приобрести квартиру в новостройке, сделать ремонт, а спустя какое то время обнаружить трещины по дому.

В общем покупать квартиру в новостройке или на вторичном рынке решать вам…