Риски в недвижимости

С первого октября 2015 года на территории России вступил в силу закон о банкротстве физических лиц. Если кратко, то суть данного закона сводится к следующему: гражданин, набравший кредитов, имеющий долг по этим кредитам от 500 тысяч рублей и больше и имеющий просрочку по погашению боле трех месяцев может объявить себя банкротом. После признания судом такого человека банкротом, он освобождается от долговых обязательств, его имущество описывается и реализуется (с определенными исключениями) в счет погашения долга перед кредиторами.

Вы можете спросить: при чем же здесь мы – добросовестные покупатели недвижимости, не берущие кредиты или погашающие их вовремя? А вот при чем…

Представьте себе ситуацию – вы купили квартиру. Все у вас в порядке, а спустя 1-3 года к вам в квартиру стучится человек, назвавшийся финансовым или арбитражным управляющим. Он сообщает вам, что человек когда то продавший вам квартиру объявлен банкротом и все сделки, совершенные им признаны недействительными (в том числе продажа автомашин или недвижимости), а имущество будет продано для погашения кредитных обязательств. Что почувствует добросовестный покупатель недвижимости? По меньшей мере, ШОК. Возможна ли подобная ситуация? С вступлением в силу закона о банкротстве физ.лиц – возможна.

В соответствии с этим законом если будет доказано, что заемщик имел более 500 000 рублей долга и намеренно не погашал задолжность, то все сделки совершенные банкротом за последние 3 года будут признаны не действительными и аннулированы.

Таким образом, добросовестный покупатель квартиры превращается в кредитора банкрота и имеет право на получение 80% стоимости данной недвижимости после ее реализации, но не больше той суммы, что была им уплачена по договору. Наверняка это не покроет реальные расходы покупателя. Кроме того, не стоит забывать и о тех случаях, когда для того, чтобы избежать оплаты налога на прибыль в договоре купли-продажи недвижимости указывалась заниженная стоимость объекта, а разница выплачивалась продавцу наличными.

Что же делать, чтобы не оказаться в подобной ситуации?

Теперь возможно придется не только проверять право собственности в Росреестре, как это делалось раньше, но и оценивать финансовое состояние продавца – просить его о предоставлении справки из Национального бюро кредитных историй, из которой можно будет узнать о кредитных обязательствах и просрочках. Кроме того, возможно страхование риска материальных потерь, которые может понести добросовестный покупатель, в связи с утратой прав собственности на недвижимость. Т.е. страхование титула. В этом случае потеря недвижимости по решению суда будет являться страховым случаем и покупатель сможет компенсировать свои материальные потери.

В заключении и в качестве небольшого успокоительного можно сказать следующее: все таки полмиллиона рублей достаточно большая сумма для кредитного долга, недобросовестных неплатильщиков по кредитам тоже не так уж и много. Кроме того, процедура банкротства является достаточно сложной и дорогостоящей, прежде всего для самого банкрота. Если в суд на признание банкротом подает сам должник, то первое, что он должен сделать это доказать свою финансовую несостоятельность. Для этого придется собрать массу документов и справок, описывающих нынешнее материальное положение, доходы, долговые обязательства, описать свое имущество, сообщить информацию обо всех сделках проводимых им за последние 3 года и  т.п. Если суд сочтет предъявленные документы неубедительными, в иске будет отказано. В случае же признания человека банкротом все его имущество будет описано, назначен арбитражный управляющий, который и займется процессом реализации описанного имущества. Причем  работу арбитражного управляющего оплачивать будет банкрот, стоимость услуг арбитражного управляющего будет составлять от 10 000 рублей плюс 2% от стоимости реализуемого имущества. Причем 10 т.р. это оговоренный в законе минимальный предел, прогнозируют, что на самом деле зарплата управляющего будет намного больше. Далее после реализации имущества банкрот в течение пяти лет при обращении в кредитные организации обязан сообщать о своем статусе, банкрот в течение трех лет не имеет права занимать руководящие должности. Инициировать процедуру банкротства можно не чаще 1 раза в пять лет. Кроме того, за фиктивное банкротство предусмотрено уголовное наказание в виде 6 лет лишения свободы.

Как видим процедура банкротства настолько сложна и дорогостоящая, что ситуация с аннулированием сделки по недвижимости, описанная выше будет скорее очень редким исключением из правил.

Как же поступать покупателям недвижимости? Спрашивать у продавцов справки из Национального бюро кредитных историй? Страховать титул? Или махнуть на все рукой и рискнуть? Чтобы не оказаться в подобной ситуации лучше обращаться к специалистам рынка недвижимости, которые смогут минимизировать ваши риски.

P.S. Статья была написана мною более года назад для одной из крупнейших компаний по продаже недвижимости в Ростове на Дону. Планировалось продвижение бренда через социальные сети для чего и понадобился уникальный контент. Однако в результате недальновидной политики компании продвижение через соц. сети было заморожено и статья оказалась невостребованной. Учитывая важность данного материала для простого человека (возможного покупателя недвижимости) мною было принято решение разместить данную статью на своем сайте.