Рынок долевого строительства. Чего ждать?

В сентябре жилищный рынок всколыхнула новость – в ближайшее время правительство России готовится отказаться от долевого строительства. В одних СМИ сообщается о полном отказе от ДДУ, в других же говорится о новой схеме работы с дольщиками. Давайте вместе попробуем разобраться, о чем же идет речь и чего ждать обычному человеку.

В конце июля 2015 года вице премьер Игорь Шувалов на заседании Совета при президенте РФ по жилищной политике и повышению доступности жилья поддержал инициативу губернатора Подмосковья А. Воробьева о внесении поправок в 214 ФЗ. Данные поправки связаны с проблемой повышения контроля по привлечению средств россиян в долевом строительстве, и как следует из материалов совещания, ведут в конечном счете к полному отказу от долевого строительства начиная с 2020 года. Разночтение в СМИ связано с несколькими факторами. Во — первых – с 2016 по 2020 год планируется переходный период без отказа от долевого строительства, но с участием банков (т.е. если раньше дольщик передавал свои деньги напрямую застройщику, то в этот период деньги дольщиков будут поступать на определенный банковский счет, а уже оттуда поступать на финансирование строительства). Во — вторых – судя по всему чиновники и сами еще не представляют, что нужно сделать, чтобы не получилось, как в старой присказке «хотели как лучше, а получилось, как всегда». По словам одних чиновников (в частности губернатора Подмосковья Андрея Воробьева) обсуждаемые поправки ведут к полному отказу от долевого строительства, по словам же других чиновников и после изменений в законодательстве застройщики смогут привлекать деньги дольщиков на начальном этапе строительства.

Давайте разберемся, что же такое долевое строительство и к какой схеме хотели бы прийти в правительстве?

Долевое строительство это схема взаимодействия между покупателями жилья и застройщиками, когда покупатели передают свои денежные средства застройщику еще до завершения строительства дома (на любом этапе строительства). При такой схеме размер вложения денежных средств на начальном этапе строительства может дать экономию в 20-30% по сравнению со стоимостью квартир в этом же доме после введения его в эксплуатацию. Однако такая схема давала девелоперам возможность мошенничества – бывало так, что застройщик, собрав деньги дольщиков, банкротил фирму и скрывался в неизвестном направлении.

Что же предлагают нам чиновники? При полном отказе от долевого строительства, застройщик сможет реализовывать свои объекты только после их введения в эксплуатацию. Т.е. фактически обманутых дольщиков в стране больше не будет. В переходный период планируется посредничество банка между дольщиками и застройщиком. Это будет выглядеть, как заключение трехстороннего договора в соответствии с которым финансирование строительства будет осуществляться со специального счета, наполнение которого будет производиться за счет средств дольщиков. Причем страхование гражданской ответственности застройщика будет заменено на банковскую гарантию. Соответственно застройщик сможет привлекать деньги дольщиков в размере, не больше банковской гарантии.

Каким образом данная инициатива отобразится на нас – простых гражданах? Попробуем разобраться.

На первый взгляд, казалось бы, все просто замечательно: согласитесь ведь не очень приятно покупать то чего нет (а ведь при долевом строительстве так дело и обстоит – вы платите за квартиру, которую еще не построили и есть риск, что и не достроят), строительство жилья будет происходить как за счет средств самого застройщика (на рынке останутся только крупные компании, проверенные временем), так и за счет кредитных средств банка (надежность застройщика будет проверена банком досконально), обманутых дольщиков больше не будет, возможно, что и ипотечное кредитование станет более простым.

Однако не стоит забывать следующее: на самом деле долевое строительство это единственный вид инвестирования, при котором, в случае неудачи у вас есть большой шанс возврата денег. Как правило, после вмешательства власти, обманутые дольщики все — таки получают свои квартиры. Долевое вложение средств – самое выгодное и самое надежное вложение средств. Почему самое выгодное уже описано выше – при покупке жилья на стадии котлована, стоимость квартиры выходит на 20-30% ниже, чем при покупке этой же квартиры в сданном доме. Почему самое надежное — не стоит забывать, что за последние 20-25 лет банковские вложения массово обесценивались раза два, банки разорялись, а недвижимость оставалась. Далее при той схеме которую хочет видеть правительство кредитование строительства для банков становится намного рискованней и скорее всего застройщики на начальном этапе строительства финансироваться банками не будут. В результате возможен рост цен на новостройки.

Так все-таки будут ли реализованы данные инициативы или нет? Время покажет, а пока и чиновники и эксперты строительного рынка достаточно осторожны в своих прогнозах.