Рынок недвижимости и новые законы

В конце 2014 года Госдумой принят ряд законов, серьезно влияющих  на рынок недвижимости. В этой статье мы подробно разберем важность каждого из этих нововведений и оценим предстоящие последствия для продавцов и покупателей.

Наиболее значимые изменения  в  недвижимости — новые правила  уплаты налога на жилье, увеличение срока владения недвижимостью от 3 до 5 лет, запрет на возведение апартаментов как отдельных объектов капстроительства.   Свои особенности добавит принятая практика обязательного страхования застройщиков. Кроме того, не стоит забывать  и  резкое повышение ключевой ставки ЦБ, что привело к критическому удорожанию ипотечного кредита. Все изменения, вступят в силу с 1 января 2015 года, и окажут влияние на рынок недвижимости, но,  не сразу, а постепенно. Что касается,  нового налога на жилье, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, — это изменение в первую очередь коснется рынка жилой аренды, но также не сразу.

Расходы на жилье вырастут

Налог на недвижимость уплачивается за истекший период, таким образом, владельцы жилья начнут платить по новым ставкам с 2016 года. При этом ставка увеличится тоже не сразу – повышение ставки будет происходить поэтапно до 2020 года.

Вполне естественно, что граждане,  имеющие в собственности несколько квартир,  и занимающиеся их сдачей в аренду,  будут стремиться переложить расходы, связанные с налогами на плечи своих арендаторов. Однако в настоящее время спрос на аренду снижается, арендаторы торгуются и имеют возможность выбирать. Поэтому слишком жадные арендодатели рискуют потерять клиентов.

Кроме того, с 1 января 2015 года  вступают в силу изменения в миграционном законодательстве, а это также повлияет на рынок аренды жилья в эконом-классе: много квартир снимают приезжие, а большие квартиры часто снимают вскладчину. Граждане Украины с 1 января не смогут работать в России  без патента – что также ведет к снижению количества приезжих. По данным ФМС, с начала года приток мигрантов в Россию упал на 70 процентов.  В результате уже сейчас  ощущается рост объемов предложения по аренде недорогой недвижимости.

 Ипотека

В 2013 году объем ипотечных кредитов в России составил 1,3 триллиона рублей, в  2014 году объем ипотечных кредитов, составил около   1,7 триллионов рублей, т.е. рост составил  30%. Однако в конце 2014 года ситуация изменилась – Центробанк увеличил ключевую ставку до 17%. В результате рынок ипотечных кредитов в настоящее время находится в подвешенном состоянии.

Ряд банков повысил ставку (до 20% и выше), другие ужесточили условия или вовсе временно приостановили выдачу ипотечных кредитов. Я сам в конце декабря 2014 года столкнулся с валом разваливающихся сделок по продаже недвижимости, что было связано с тем, что клиенты  отказывались  от ипотеки в связи с повышением ставок .

Радость дольщика

В 2014 году в Госдуме был одобрен  законопроект о внесении изменений в закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в части обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору перед  участниками долевого строительства. По мнению авторов проректа, застройщик обязан застраховать свой предпринимательский риск и риск случайной гибели или повреждения объекта строительства в пользу участника долевого строительства. Сумма страховой выплаты должна быть пропорциональна расходам дольщика.

Дело в том, что сейчас получению дольщиками назад своих денег, как правило, предшествует судебный процесс. Одна из самых распространенных проблем, с которой могут столкнуться дольщики, – банкротство застройщика. В этом случае ни квартир, ни денег не получают, как правило, даже те, кто оформил договор долевого строительства жилья. Понятно, что со страховой компании деньги взыскать гораздо легче, поскольку достаточно будет доказать наступление страхового случая, считают эксперты Российского союза строителей (РСС). О предстоящих изменениях на рынке новостроек читайте в статье «Рынок долевого строительства. Чего ждать?».

Время владения

В 2014 году были приняты поправки, увеличивающие срок владения недвижимостью с 3 до 5 лет для возможности освобождения от уплаты налога после продажи объекта. Несмотря на то, что эти изменения вступят в силу с 1 января 2016 года, тем, кто хочет продать свою без оплаты налога, лучше сделать это в течение 2015 года (если к этому времени срок владения жильем уже достиг или превысил 3 года). В большей части данные  поправки вызовут трудности у инвесторов, покупающих квартиры  в новостройках на стадии котлована.

По материалам статьи Ф. Чистова «Как повлияют на рынок недвижимости новые законы?»