Тонкости продажи квартиры, в которой живет ребенок

Нечасто молодой семье удается сразу после свадьбы купить просторную квартиру. Как правило, молодожены приобретают сначала скромное жилье, со временем улучшая свои жилищные условия. К тому времени как супруги будут готовы приобрести квартиру большей площади, у них, скорее всего, появятся дети, а продажа такой квартиры (детьми считаются все граждане до 18 лет), имеет определенные особенности.Нечасто молодой семье удается сразу после свадьбы купить просторную квартиру. Как правило, молодожены приобретают сначала скромное жилье, со временем улучшая свои жилищные условия. К тому времени как супруги будут готовы приобрести квартиру большей площади, у них, скорее всего, появятся дети, а продажа такой квартиры (детьми считаются все граждане до 18 лет), имеет определенные особенности.

Ребенок живет в квартире, не являясь собственником. Возможны два варианта, когда в жилом помещении проживает ребенок, не являясь при этом его владельцем:

• ребенок фактически проживает в продаваемой квартире, а зарегистрирован по другому адресу;
• ребенок зарегистрирован в квартире, которую ее владельцы выставили на продажу.

Первая ситуации самая простая. Проживание в квартире ребенка, не зарегистрированного в ней, никоим образом не повлияет на сделку по продаже этой квартиры. Ее владельцы при оформлении договора купли-продажи должны следовать общим правилам о совершении таких сделок.
Ребенок зарегистрирован в продаваемой квартире. В том случае, если ребенок зарегистрирован в продаваемой квартире, то перед оформлением сделки купли-продажи его нужно будет выписать. Строго говоря, для регистрации продажи квартиры выписка ребенка не обязательна, однако вряд ли найдется покупатель, готовый приобрести жилье вместе с прописанным в нем чужим ребенком. Ведь в таком случае выписать ребенка можно будет только в судебном порядке. 

Ребенок — владелец жилого помещения или его части. Сложнее ситуация, когда в число собственников продаваемого жилого помещения входит член семьи младше 18 лет. В таком случае для оформления договора потребуется предварительное письменное согласие органов опеки и попечительства. Их задача в данном случае – следить за тем, чтобы права ребенка не были нарушены в результате продажи жилого помещения. Для получения согласия органов опеки на продажу жилья необходимо, чтобы:• взамен продаваемого на имя ребенка приобреталось другое жилое помещение (или доля в нем);• сделка по приобретению на имя ребенка нового жилого помещения была совершена ранее или одновременно с продажей принадлежащей ему квартиры;• в результате приобретения нового жилого помещения на долю ребенка приходится такая же или большая площадь, то есть имущественное положение ребенка не должно ухудшиться. 

Семья продает квартиру в связи с переездом в другой город или страну. В том случае, если после продажи жилья семья переезжает жить в другой населенный пункт, орган опеки может разрешить продажу и без одновременного приобретения на имя ребенка равноценного жилья. В этом случае, часть вырученной от продажи суммы, соответствующая доле ребенка в проданной квартире, должна быть внесена в банк на специальный счет. В течение трех месяцев в городе, выбранном для проживания, родителям следует приобрести равноценное жилье на имя несовершеннолетнего. Иначе органы опеки будут вынуждены в целях защиты прав ребенка обратиться в суд для признания договора купли-продажи квартиры недействительным. В случае переезда на постоянное жительство за границу орган опеки разрешит продажу квартиры, в числе собственников которой есть ребенок, при предоставлении подтверждающих документов из миграционной службы. 

Таким образом, продажа квартиры, в которой проживает ребенок, зачастую вызывает определенные сложности, правда, вполне объяснимые и решаемые.